Метод - сравнение - продажа
Cтраница 1
Метод сравнения продаж определяет величину накопленного износа как разницу между стоимостью строительства объекта и его рыночной стоимостью на дату оценки. Для использования этого метода необходимым условием является наличие достоверных данных о продаже подобных объектов недвижимости с разделением их стоимости на стоимость здания и стоимость участка земли. Данный метод реализуется в следующей последовательности. [1]
Метод сравнения продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения, исходит из анализа рыночных оценок затрат и износа. [2]
 |
Кривая спроса и предложения на рынке земли. [3] |
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. [4]
Когда не хватает информации для применения метода сравнения продаж, используют другие методы. [5]
Наиболее достоверным методом определения коэффициента капитализации является метод сравнения продаж. Он основан на анализе рыночных данных о продажах объектов недвижимости при условии, что существующее использование этих объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию. Считается, что общий коэффициент капитализации, определенный на основе рыночных данных для объекта-аналога, может быть распространен на другие объекты данного сегмента рынка. Для большей достоверности результатов следует рассмотреть несколько объектов-аналогов и выполнить статистическую обработку рыночной информации. [6]
Основной акцент при определении рыночной стоимости недвижимости делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. [7]
Наиболее распространенными методами оценки рыночной стоимости основных активов является метод сравнения продаж, метод капитализированного дохода или дисконтированного наличного потока и затратный метод. [8]
Оценщики недвижимости для обозначения данного метода используют еще один термин - оценка методом сравнения продаж ( sales comparison), при этом подразумевается, конечно же, сравнение продажных цен на сходные объекты недвижимости. [9]
Задача 5.4. Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход ( магазина), методом сравнения продаж. [10]
Рыночная стоимость права собственности на недвижимость - 140 193 19 352 млн. руб. Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности. Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. [11]
При оценке магазинов оценщик может использовать все три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный. [12]
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. [13]
Рыночная стоимость права собственности на недвижимость - 140 193 19 352 млн. руб. Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности. Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. [14]
Затратный метод, по-видимому, в меньшей степени отвечает выдвинутым критериям, чем метод капитализации дохода. Нынешний наблюдающийся дисбаланс спроса и предложения на рынке гостиничных услуг в России приводит к значительному превышению рыночных арендных ставок над восстановительными издержками. До тех пор, пока предложение не будет соответствовать спросу, феномен завышенных ставок и высоких продажных цен, значительно превышающих восстановительную стоимость, сохранится. Метод сравнения рыночных продаж малоприменим ввиду отсутствия достоверной информации. Поэтому метод капитализации дохода представляется более надежным для оценки стоимости гостиниц. [15]
Страницы: 1