Cтраница 2
В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его - через суд. [16]
Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями ( которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. Примером может служить ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в любом случае ( см. коммент. [17]
Представляет собой таблицу согласованной остаточной стоимости арендуемого оборудова-ния на различные даты, совпадающие, как правило, с датами осуществления лизинговых платежей. Применяется в случаях, когда основной лизинговый контракт предусматривает право арендатора досрочно прекратить сделку по причине непредвиденно быстрого морального старения оборудования. Обязательства арендатора в таком случае равны сумме остаточной стоимости, указанной для соответствующей даты в таблице. Если оборудование реализуется на рынке по цене меньшей, чем сумма, значащаяся в таблице, арендатор обязан возместить лизинговой компании разницу в ценах. [18]
Одним из видов залога является залог прав. Согласно ст. 54 Закона РФ О залоге предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права ( требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. [19]
Классификация аренды производится в начале арендной операции и, чаще всего, она одинакова для арендатора и арендодателя, поскольку осуществляется по единому договору. Форма финансовой аренды возникает если арендные отношения отвечают одному из следующих требований: период аренды совпадает или весьма близок к сроку полезной службы арендованного имущества; сумма арендной платы за весь арендный период превышает или близка к стоимости арендованного имущества; право собственности переходит к арендатору в конце арендного периода; договором аренды предусмотрено право арендатора выкупить арендованное имущество по цене, намного ниже справедливой стоимости в конце срока аренды шш в любой иной момент в течение арендного срока; арендованное имущество настолько специфично, что может использоваться только арендатором. Для его передачи другому арендатору потребуются существенные дополнительные затраты, зачастую экономически совершенно неоправданные. Дополнительно к перечисленным требованиям на финансовую форму аренды указывают следующие обстоятельства: при расторжении арендатором договора аренды он обязался принять на себя все убытки арендодателя, вызванные этим шагом; арендатор имеет право возобновить арендный договор на следующий период с арендной платой ниже существующего рыночного уровня; прибыли и убытки от колебаний справедливой стоимости остатка в конце арендного договора переходят к арендатору. [20]
Классификация аренды производится в начале арендной операции и, чаще всего, она одинакова для арендатора и арендодателя, поскольку осуществляется по единому договору. Форма финансируемой аренды возникает, если арендные отношения отвечают одному из следующих требований: период аренды совпадает или весьма близок к сроку полезной службы арендованного имущества; сумма арендной платы за весь арендный период превышает или близка к стоимости арендованного имущества; право собственности переходит к арендатору в конце арендного периода; договором аренды предусмотрено право арендатора выкупить арендованное имущество по цене, намного ниже справедливой, в конце срока аренды или в любой иной момент в течение арендного срока; арендованное имущество настолько специфично, что может использоваться только арендатором. Для его передачи другому арендатору потребуются существенные дополнительные затраты, зачастую экономически совершенно неоправданные. Дополнительно к перечисленным требованиям на финансовую форму аренды указывают следующие обстоятельства: при расторжении арендатором договора аренды он обязался принять на себя все убытки арендодателя, вызванные этим шагом; арендатор имеет право возобновить арендный договор на следующий период с арендной платой ниже существующего рыночного уровня; прибыли и убытки от колебаний справедливой стоимости остатка в конце арендного договора переходят к арендатору. [21]
Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты. Данная формула универсальна и не зависит от того, на каких правах им владеет арендодатель. Настоящая статья выделяет право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, который имеет арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения. [22]
С экономической точки зрения особой формой функционирования предприятия является арендное предприятие. Здесь основная часть имущества ( здания, оборудование) используется предприятием на правах аренды у собственника. Арендатор ( им, в частности, может выступать коллектив предприятия) заключает арендный договор с арендодателем - собственником имущества, согласно которому арендатор получает имущество во временное владение и пользование, а арендодатель - арендную плату. Иногда такой договор предусматривает право арендатора на выкуп этого имущества по остаточной стоимости по истечении определенного срока. [23]
Если состояние имущества, возвращаемого арендодателю, хуже предусмотренного договором, то арендатор возмещает причиненный ущерб в установленном законодательством порядке. По истечении срока договора арендатор имеет право на его возобновление, продление. Если ни одна из сторон не требует прекращения или изменения условий договора, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Договором может предусматриваться право арендатора на выкуп арендованного имущества, при этом арендная плата не является источником выкупа. [24]
Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор А. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Договор может заключаться на конкурсной основе. Срок аренды также определяется договором. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть краткосрочным - до 5 лет. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий принятые на себя по договору обязанности, имеет право на возобновление договора. В случае смерти арендатора права арендатора переходят к одному из наследников, проживавших и работавших с ним до его смерти. [25]