Cтраница 1
Продажа объектов недвижимости может потребовать длительного времени. [1]
Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50 % его нынешней стоимости. [2]
При продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским ( фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности. [3]
При продаже объектов недвижимости обанкротившейся организации преимущественное право их приобретения имеют другие сельскохозяйственные организации или крестьянские ( фермерские) хозяйства. Отчуждение земельных участков реализуется в той степени, в которой их участие в обороте разрешается земельным законодательством. Характерно и увеличение срока внешнего управления сельскохозяйственной организацией с учетом сезонного характера ее работы и объективной необходимости ждать до окончания соответствующего периода сельскохозяйственных работ. С учетом возможных сроков реализации произведенной продукции срок внешнего управления увеличен до года и 9 месяцев. Если же в период внешнего управления были стихийные бедствия, эпизоотии и т.п., его срок может быть увеличен арбитражным судом еще на год. Максимально срок внешнего управления может таким образом составить до 2 лет и 9 месяцев. [4]
Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает - то вносится плюсовая поправка. [5]
Применение первого метода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж объектов недвижимости, отличающихся от оцениваемого объекта по местоположению и окружению. [6]
Это могут быть, например, административные расходы застройщика, расходы на рекламу, продажу объекта недвижимости и т.п. Эти затраты добавляются к сумме косвенных издержек, определенных в предыдущем пункте. [7]
Если же в период предполагаемого срока владения объектом замена быстроизнашивающихся элементов не предусматривается, то расходы на замещение в этом случае не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости. [8]
Наиболее достоверным методом определения коэффициента капитализации является метод сравнения продаж. Он основан на анализе рыночных данных о продажах объектов недвижимости при условии, что существующее использование этих объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию. Считается, что общий коэффициент капитализации, определенный на основе рыночных данных для объекта-аналога, может быть распространен на другие объекты данного сегмента рынка. Для большей достоверности результатов следует рассмотреть несколько объектов-аналогов и выполнить статистическую обработку рыночной информации. [9]
Сравнительный подход является наиболее рыночным из трех основных подходов оценки недвижимости. Он определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходам, которые они приносят, и использованию. Оценка при этом подходе является наиболее объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Информация о сделке считается достоверной в случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки ( продавцом или покупателем), либо посредником между ними. Поэтому составление реальной базы данных о совершенных сделках с объектами недвижимости является непростой задачей. [10]
Подход сравнительного анализа продаж ( САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры. [11]