Cтраница 1
Договор ипотеки заключается, как правило, в том случае, когда залогодержатель считает необходимым оказывать влияние на финансовое положение залогодателя. Это происходит при неплатежеспособности залогодателя. Залогодержатель в этой ситуации принимает меры по нормализации денежного оборота и назначает своих представителей в руководящие органы предприятия-заемщика, ограничивает его право распоряжаться своим имуществом. Если такие меры не дают результатов, то залогодержатель может обратить взыскание на предприятие, находящееся в ипотеке. В этом случае предприятие продается с аукциона как единый имущественный комплекс, а вырученные средства направляются на погашение кредита и других обязательств. [1]
Формальное применение данного положения ГК могло бы привести к признанию большинства договоров ипотеки ничтожными сделками, ибо в нашей стране в результате приватизации образовалось много участников имущественного оборота, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, которые в поисках кредитных ресурсов закладывают принадлежащие им объекты недвижимости, несмотря на то, что не являются собственниками земли. Причем подобные действия не могут быть признаны неправомерными, поскольку в силу ст. 209 ГК они вправе, как собственники, по своему усмотрению распоряжаться соответствующими объектами недвижимости, в том числе и путем передачи их в залог. [2]
Указ включает в себя также ряд положений, детализирующих порядок регистрации договоров ипотеки. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд. [3]
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. [4]
Кстати сказать, в Республике Казахстан, так же как и в Российской Федерации, ипотечные отношения реализуются Указом Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. Об ипотеке недвижимого имущества 1, который обеспечивает довольно полное регулирование договора ипотеки. В частности, Указом предусмотрено, что права залогодержателя по договору ипотеки могут быть удостоверены ипотечным свидетельством ( аналог закладной, предусмотренной проектом российского закона), которое, в свою очередь, может выступать предметом залога. [5]
После выплаты долга право собственности возвращается к должнику. Должник продолжает в пределах, установленных договором ипотеки, контролировать заложенные активы и может, например, продать их для погашения займа. Такая форма соглашений имеет широкое распространение при покупке частными лицами жилья, а также в сельском хозяйстве. [6]
Кстати сказать, в Республике Казахстан, так же как и в Российской Федерации, ипотечные отношения реализуются Указом Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. Об ипотеке недвижимого имущества 1, который обеспечивает довольно полное регулирование договора ипотеки. В частности, Указом предусмотрено, что права залогодержателя по договору ипотеки могут быть удостоверены ипотечным свидетельством ( аналог закладной, предусмотренной проектом российского закона), которое, в свою очередь, может выступать предметом залога. [7]
ГК указывается, что при несоблюдении требования государственной регистрации коммерческой концессии объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, договор считается ничтожным. ГК закон ограничивается указанием на то, что при нарушении требования о регистрации договоры ипотеки и передачи недвижимого имущества в доверительное управление являются недействительными. ГК, в которых содержится презумпция ничтожности сделки, не соответствующей требованиям закона, если в законе не установлено, что она оспорима. Поэтому во всех случаях, когда говорится о недействительности сделок ввиду нарушения требования регистрации, следует считать их ничтожными. [8]
В остальном названный Указ воспроизводит отдельные положения, содержащиеся в проекте Федерального закона Об ипотеке, внесенном Правительством на рассмотрение Государственной Думы. Причем вопроизводятся далеко не главные из этих положений, введение которых в действие позволило бы улучшить кардинальным образом правовое регулирование ипотечных отношений. К примеру, проект закона включает в себя целый ряд правил, регламентирующих отношения сторон по договору ипотеки, удостоверенному закладной. При этом закладная признается именной бумагой, фиксирующей права ее владельца на залог имущества, указанного в договоре ипотеки, а также на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Права по закладной могут быть переданы другому лицу путем совершения на закладной соответствующей передаточной надписи. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. Нетрудно представить, насколько расширил бы возможности ипотечного кредитования залог закладной, если бы соответствующие положения были бы предусмотрены названным Указом Президента Российской Федерации. [9]
Залог предприятия, строения, здания, сооружения и других объектов, непосредственно связанных с землей, является ипотекой. Предметом залога в этом случае является объект вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Особенность ипотеки в том, что она распространяется на все имущество предприятия. Договор ипотеки заключается, как правило, в том случае, когда залогодержатель считает необходимым оказывать влияние на финансовое положение залогодателя. Это происходит при его неплатежеспособности. Тогда залогодержатель принимает меры по оздоровлению денежного оборота, назначает своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничивает права распоряжения имуществом. Если меры финансового воздействия не дают результатов, то залогодержатель может обратить взыскание на предприятие, находящееся в ипотеке. В этом случае предприятие продается с аукциона как единый имущественный комплекс, а вырученные средства направляются на погашение ссуды и других обязательств. [10]
В остальном названный Указ воспроизводит отдельные положения, содержащиеся в проекте Федерального закона Об ипотеке, внесенном Правительством на рассмотрение Государственной Думы. Причем вопроизводятся далеко не главные из этих положений, введение которых в действие позволило бы улучшить кардинальным образом правовое регулирование ипотечных отношений. К примеру, проект закона включает в себя целый ряд правил, регламентирующих отношения сторон по договору ипотеки, удостоверенному закладной. При этом закладная признается именной бумагой, фиксирующей права ее владельца на залог имущества, указанного в договоре ипотеки, а также на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Права по закладной могут быть переданы другому лицу путем совершения на закладной соответствующей передаточной надписи. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. Нетрудно представить, насколько расширил бы возможности ипотечного кредитования залог закладной, если бы соответствующие положения были бы предусмотрены названным Указом Президента Российской Федерации. [11]
Организации могут заимствовать необходимые средства, предоставляя в обеспечение кредита имеющуюся у них недвижимость. Срок такого финансирования, которое носит название ипотеки или закладной, обычно составляет 25 лет. В обоих случаях средства финансирования поступают в организацию относительно быстро, без существенных дополнительных затрат, однако плата по закладной и арендные платежи ( точно так же, как и проценты за кредит) представляют собой договорные обязательства, исполнение которых требует наличия свободных денежных средств. Кроме того, договором ипотеки ограничиваются возможности использования залогового имущества ( в частности, его нельзя продать), а возвратная аренда предполагает утрату права собственности на имущество. [12]