Cтраница 2
ГК РФ сформулировано как общее. Кроме того, для отдельных видов гражданско-правовых договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости ( ст. 550 ГК РФ), договор купли-продажи предприятия ( ст. 560 ГК РФ) и некоторых других договоров, законом установлено обязательное требование о том, что указанные договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет за собой недействительность договора. [16]
Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Кроме того, необходимо учитывать, что в порядке исключения из общего правила, установленного для договоров купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение указанного требования влечет признание договора незаключенным. [17]
Некоторые авторы не согласны с таким выводом. В частности, О. М. Козырь пишет, что правило ГК о регистрации не договора, а перехода права на основании договора купли-продажи недвижимости неприменимо к случаям, когда объектом купли-продажи является жилое помещение. [18]
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Необходимо отметить, что договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. В настоящее требование об обязательной государственной регистрации законом установлено в отношении таких договоров, как договор купли-продажи жилого помещения и договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса. [19]
Так, согласно ст. 454 Гражданского кодекса к договору купли-продажи недвижимости как к разновидности договоров купли-продажи общие положения о купле-продаже применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора. [20]
Страхование титула - это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости. [21]
Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора является сама передача арендованного имущества и ее оформление ( см. коммент. К ее оформлению закон ( и обшие положения - об аренде - ст. 607 ГК, и особенные нормы настоящего параграфа - ст. 655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания ( см. ст. 554 и коммент. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся ( см. коммент. [22]
Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор и ( или) перехода права собственности подлежит регистрации. [23]