Cтраница 2
Неустранимый функциональный износ здания вызывается теми же причинами, что и устранимый. Обычно он определяется как чистая потеря дохода, соответствующая недостающему элементу, капитализированная по норме капитализации для здания, минус стоимость этого элемента, если бы он был включен в стоимость нового строительства. [16]
Самый простой путь описания данной модели состоит в том, чтобы представить себе акции, по которым будут платить постоянные суммы дивидендов ( т.е. дивиденды будут оставаться неизменными из года в год), и предполагается, что они останутся неизменными в течение оставшегося периода. При таком допущении стоимость акций компаний, у которых выплачиваемые дивиденды не растут, просто равна капитализированной стоимости годового дивиденда. Чтобы найти капитализированную стоимость дивидендов, надо разделить годовой дивиденд на требуемую норму доходности, которая действительно является нормой капитализации. Например, если по акциям выплачивается постоянный дивиденд в 3 долл. Как видно из примера, единственный параметр потока денежных средств, который используется в этой модели оценки акций, - это годовые дивиденды. Но поскольку годовой дивиденд по этим акциям никогда не меняется, означает ли это, что курс акций никогда не изменится. Так как если норма капитализации изменяется, то будет меняться и курс акций. Если, к примеру, норма капитализации увеличится, допустим до 15 %, курс акций снизится до 20 долл. Хотя такая модель оценки выглядит слишком упрощенной, она на самом деле не так уж далека от действительности, как это может показаться на первый взгляд ( в гл. [17]
Один из них заключается в использовании средней нормы капитализации похожего имущества, которое было недавно продано. Этот подход эквивалентен использованию коэффициента среднеотраслевой прибыли для оценки заключительной ценности публично торгуемой компании. Второй способ состоит в использовании упомянутых ранее опросов, направленных на получение оценки нормы капитализации, которая применяется другими инвесторами в недвижимость. [18]
Для определения потока денежных средств необходимо всего лишь иметь базовую информацию о текущей величине дивидендов компании. Как только темп роста дивидендов выяснен, легко можно найти параметр D по формуле Dj DQ ( l g), где DQ означает текущий уровень дивидендов. Полезно отметить, что, чем больше неопределенности в поступлениях денежных средств или чем больше неясности по поводу будущего темпа роста дивидендов, тем выше должна быть норма капитализации, или требуемая норма доходности инвестиций. Для этой модели также важно, чтобы параметр k всегда был выше параметра g, чтобы она была строго верна математически. Многие инвесторы, особенно институциональные, предпочитают именно этот вариант модели для оценки стоимости обыкновенных акций. [19]
Выбор соответствующей нормы капитализации очень субъективен. Она является производной от рассчитанного риска, связанного с реализацией прогнозируемого потока доходов и желанием инвестора взять на себя этот риск и обусловленного финансовым положением инвестора и его отношением к риску. Например, на основе прогнозируемых доходов аналитик может принять норму 15 % капитализации. Однако инвестор может решить, что она слишком низка, поскольку в случае, если компании не удастся достичь прогнозируемых доходов, любые потери акций уничтожат большую часть сбережений инвестора. Поэтому инвестор может потребовать установить норму капитализации 30 % до начала осуществления вложений. Одним из указателей для принятия приемлемых норм капитализации является круг коэффициентов цены к доходам, определенных рынком для текущих доходов определенных отраслей или компаний с характеристиками, приближенными к таковым оцениваемой компании. [20]
Самый простой путь описания данной модели состоит в том, чтобы представить себе акции, по которым будут платить постоянные суммы дивидендов ( т.е. дивиденды будут оставаться неизменными из года в год), и предполагается, что они останутся неизменными в течение оставшегося периода. При таком допущении стоимость акций компаний, у которых выплачиваемые дивиденды не растут, просто равна капитализированной стоимости годового дивиденда. Чтобы найти капитализированную стоимость дивидендов, надо разделить годовой дивиденд на требуемую норму доходности, которая действительно является нормой капитализации. Например, если по акциям выплачивается постоянный дивиденд в 3 долл. Как видно из примера, единственный параметр потока денежных средств, который используется в этой модели оценки акций, - это годовые дивиденды. Но поскольку годовой дивиденд по этим акциям никогда не меняется, означает ли это, что курс акций никогда не изменится. Так как если норма капитализации изменяется, то будет меняться и курс акций. Если, к примеру, норма капитализации увеличится, допустим до 15 %, курс акций снизится до 20 долл. Хотя такая модель оценки выглядит слишком упрощенной, она на самом деле не так уж далека от действительности, как это может показаться на первый взгляд ( в гл. [21]
Самый простой путь описания данной модели состоит в том, чтобы представить себе акции, по которым будут платить постоянные суммы дивидендов ( т.е. дивиденды будут оставаться неизменными из года в год), и предполагается, что они останутся неизменными в течение оставшегося периода. При таком допущении стоимость акций компаний, у которых выплачиваемые дивиденды не растут, просто равна капитализированной стоимости годового дивиденда. Чтобы найти капитализированную стоимость дивидендов, надо разделить годовой дивиденд на требуемую норму доходности, которая действительно является нормой капитализации. Например, если по акциям выплачивается постоянный дивиденд в 3 долл. Как видно из примера, единственный параметр потока денежных средств, который используется в этой модели оценки акций, - это годовые дивиденды. Но поскольку годовой дивиденд по этим акциям никогда не меняется, означает ли это, что курс акций никогда не изменится. Так как если норма капитализации изменяется, то будет меняться и курс акций. Если, к примеру, норма капитализации увеличится, допустим до 15 %, курс акций снизится до 20 долл. Хотя такая модель оценки выглядит слишком упрощенной, она на самом деле не так уж далека от действительности, как это может показаться на первый взгляд ( в гл. [22]