Cтраница 4
Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП. Закон о реформе финансовых институтов, принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Административно-бюджетное управление ( ОМВ) выпустило бюллетень 92 - 06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП. [46]
МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. [47]
Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса. [48]
Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости ( в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж ( сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор. [49]
На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. [50]
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости. [51]