Cтраница 2
В России не только отсутствует единая федеральная система регистрации объектов недвижимости и прав на них, но и понимание этой проблемы на местном уровне. Всего в нескольких городах созданы организационные предпосылки для формирования земельного кадастра и регистрации прав собственности. Но заполнение кадастра и инвентаризация недвижимости идут крайне медленно из-за отсутствия средств. В момент совершения сделки с недвижимостью ненадежной оказывается и информация о границах участка, а также данные о правах на этот участок и собственности. Что же касается градостроительных ограничений на использование участка, то они, как правило, неизвестны, незаконны и могут быть определены или изменены администрацией уже при согласовании проекта строительства. Таким образом, риски покупателя, арендатора или залогодателя при совершении сделок с недвижимостью являются крайне высокими, а возможности их страхования ограничены. [16]
На реализуемость проекта и затраты на реализацию влияет также принятая форма облигаций. Документарная форма влечет затраты на изготовление сертификатов облигаций, но она единственно возможная, если это облигации на предъявителя. Вместе с тем предъявительские облигации ( в силу анонимности владельца) имеют преимущества при ориентации эмиссии на массового инвестора в силу отсутствия затрат на регистрацию прав собственности. [17]
Существуют три варианта совмещения депозитарных и реестровых технологий. По персому варианту некая депозитарно-реестровая организация, поддерживающая параллельно две технологии ( ведение реестра и ведение счетов депо), обслуживает в равной мере и инвесторов, и эмитентов. По второму варианту для выполнения и депозитарных и реестровых функций используется депозитарий, который сводит реестр, пользуясь чисто депозитарной технологией. По третьему варианту реестродержатель, используя реестровую технологию, занимается регистрацией прав собственности на ценные бумаги. [18]
Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких, как регистрация права собственности и регистрация сделки. Очевидно, что регистрация перехода права собственности не должна отождествляться с регистрацией сделки 2, но последняя может осуществляться одновременно с регистрацией права собственности, если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще титула собственника. [19]
Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких, как регистрация права собственности и регистрация сделки. Очевидно, что регистрация перехода права собственности не должна отождествляться с регистрацией сделки 2, но последняя может осуществляться одновременно с регистрацией права собственности, если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще титула собственника. [20]
Регистратору же важно убедиться, действительно ли это здание вошло в состав производственного комплекса и было приватизировано. В этом случае заявитель представляет расшифровку по данным бухгалтерского учета понятия производственный комплекс с указанием объектов, которые вошли в этот комплекс. Эту расшифровку заверяет представитель собственника - соответствующий комитет по управлению имуществом. Московская областная регистрационная палата заключила соглашение с Комитетом по управлению имуществом Московской области, согласно которому Комитет предоставляет такие сведения и по запросу Палаты. Также с опорой на действующее законодательство решается вопрос по объектам, которые не отражены в актах оценки и не исключены из уставного капитала общества. Например, оценка имущества произведена на 1 июля 1992 г. по данным инвентаризации на это же число. Следовательно, в актах оценки отражено только то имущество, которое, по данным баланса, находилось у общества на дату оценки. В этом случае заявитель для регистрации права собственности предоставляет либо договор, по которому он приобрел объект, либо акт ввода в эксплуатацию, если он его построил, и на основании этих документов производится регистрация. [21]