Cтраница 3
Между тем дочь проживала в спорной квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда правильно указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на это помещение, поскольку, согласно, ст. 53 ЖК, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства. [31]
С одной стороны, совместная собственность характеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какое-либо отчуждение жилого или нежилого помещения весьма затруднительно, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение ( например, продажу) жилого или нежилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями. [32]
Финансовому менеджеру необходимо знать, что кредиторы участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требования о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники, кредитор может потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по рыночной стоимости с обращением вырученных от продажи средств. Если и этот вариант не устраивает участников общей собственности, кредитор может обратиться в суд и потребовать обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. [33]
При этом мы исходим из предпосылки, что в рассматриваемой ситуации на жилое помещение нет общей собственности - ни долевой, ни совместной. Если в приватизированном жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования указанным помещением, то для совершения сделок с ним, независимо от того, являются ли несовершеннолетние собственниками, участниками общей собственности или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение требуется и тогда, когда несовершеннолетние в указанном помещении не проживают, но на момент приватизации имели на него равные с собственником права. Эти правила, призванные оградить жилищные права несовершеннолетних, полностью распространяются и на случаи, когда собственники ( сособственники) желают произвести обмен приватизированного жилого помещения. [34]
Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников. В результате соглашения или решения суда может быть установлено, какой конкретно частью объекта недвижимости будут владеть лица, осуществившие принадлежащее им право требовать предоставления реальной части имущества во владение и в пользование в соответствии с их долей. Раздела ( выдела) общей собственности при этом не происходит. Если, например, часть здания, реально выделенная в пользование сособственнику, будет уничтожена пожаром, доли участников общей собственности не изменяются. Они могут устанавливать порядок владения и пользования сохранившейся частью здания соразмерно их долям. [35]
Извещенные о продаже доли сособственники могут воспользоваться преимущественным правом покупки доли в праве на недвижимость в течение месяца, а на движимое имущество - в течение 10 дней с момента получения извещения. Если они согласны приобрести долю, заключается договор, и, если сторонами не предусмотрено иное, право собственности на долю возникает с момента заключения договора ( ст. 251 ГК), а на долю в собственности на недвижимость - с момента регистрации сделки об отчуждении доли. По истечении указанных сроков, в пределах которых сособственники не выразили намерения приобрести долю или предложили условия, не соответствующие объявленным им ( например, по цене), продавец вправе продать свою долю любому лицу. Нарушение преимущественного права покупки может выразиться в том, что о продаже доли отчуждатель остальных участников общей собственности не уведомляет вовсе, либо, не выждав истечения установленных в ст. 250 ГК сроков для ответа на извещение, продает долю постороннему лицу, либо фактически продает долю по цене более низкой, нежели та, которая была указана в извещении. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой из участников общей собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. По иным договорам ( кроме купли-продажи и мены), а также при передаче доли по наследству сособст-венникам не предоставлено преимуществ в приобретении отчуждаемой доли. [36]
В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и со-собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе ( ср. Представляется, что в этом вопросе нормы ГК не согласованы друг с другом, поскольку правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать. ГК 1964 г., согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. [37]
Такой подход к раскрытию содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом достоинств. Во-первых, подчеркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников также распространяются на все имущество в целом, не ставится под сомнение характеристика общей собственности как собственности многосубъектной. Менее удачны попытки раскрыть содержание права, принадлежащего участнику общей долевой собственности, с помощью понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Эта конструкция ведет к замене многосубъектной собственности односубъектяой. Специфика же общей собственности в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет. Неприемлема и конструкция идеальной доли, которая сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности, а тем самым и к замене права общей собственности обязательственным. Впрочем, критике подвергается и определение принадлежащей сособствен-нику доли как доли в праве. Так, Н. Н. Мисник полагает, что никто из сторонников этой теории не дает представления о том, как должно делиться право собственности. Он считает, что участнику общей собственности принадлежит доля в вещи, причем эта доля как материальна, так и идеальна. Доля материальна, так как материальна сама вещь, в которой она воплощена. [38]