Cтраница 2
Компании, которые прибегают к услугам компаний-оценщиков, представляющие данные о цене объекта, терпят убытки при проведении реконструкционно-восстановительных работ зданий старой постройки. Компании прибегают все меньше к таким фирмам, которые не могут определить полные инвестиционные затраты, а лишь довольствуются частичной оценкой. [16]
При прямом сравнительном анализе продаж рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из среднерыночной цены сопоставимых объектов, скорректированной с учетом всех отличий, присущих оцениваемому объекту. [17]
ШАГ АУКЦИОНА - интервал, в пределах которого увеличивается объявляемая аукционистом, проводящим торги, цена продаваемого объекта. [18]
Схема лизинговых взаимоотношений должна быть сформирована с учетом предположения о разумном количестве субъектов сделки, способствующем минимизации цены объекта инвестирования ( Ц - Цры) и учету возникающих при этом рисков. [19]
КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТЬ - характеристика товара, которая отражает его отличие от товаров-конкурентов как по степени соответствия конкретной общественной потребности, так и по затратам на ее удовлетворение - это место объекта на рынке; вероятность морального старения продукта; характеристика рынка ( потребность); вероятность расширения рынка; цена объекта; степень патентной защиты; ожидаемая острота конкуренции; наличие каналов распределения; влияние на существо торговых связей; устойчивость к колебаниям объема продаж ( сезон, цикличность), потребность в новом персонале, переобучении; наличие сырья и материалов. [20]
ПОКАЗАТЕЛИ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ОБЪЕКТА - место объекта на рынке ( новый тип продукта или аналогичный имеющимся); вероятность морального старения продукта ( объект применяется в течение периода эффективного использования патента либо устаревает в ближайшее время); характеристика рынка ( специализированный рынок с небольшим числом потребителей или рынок, охватывающий, например, территорию всей страны и характеризующийся разнообразием потребителей); вероятность расширения рынка ( число потребителей будет расширяться или, напротив, уменьшаться); цена объекта ( ниже цен сходных объектов, совпадает или выше); степень патентной защиты объекта ( патент или блок патентов защищает основные схемные, конструктивные и прочие особенности объекта); наличие существенных секретов производства включает копирование либо отсутствие таких секретов ( объект может быть легко имитирован); ожидаемая острота конкуренции ( выход на рынок конкурентов с аналогичными товарами затруднен); наличие канала распределений ( определены круг покупателей и методы продажи и рекламы); устойчивость к колебаниям объема, продажи; наличие сырья и материалов. [21]
В силу ряда технико-экономических особенностей строительства ( отсутствие стационарности, большая продолжительность строительства, разнообразие строительной продукции, сильная зависимость стоимости строительства от местных условий и работа для определенного заказчика) ценообразование в строительстве имеет специфические особенности. Ценой объекта является индивидуальная смета, которая определяет предельный размер затрат на его возведение. Основой для составления смет являются единичные расценки и объемы работ, подсчитанные по рабочим чертежам. [22]
В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, с тем чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемое имущество. При корректировке фактических продажных цен сопоставимых объектов поправки вводится таким образом, чтобы приблизить характеристики сравниваемого объекта к характеристикам оцениваемого. Если сопоставимый объект имеет преимущество перед оцениваемым, то в цену сопоставимого объекта вводится минусовая поправка. Если же сравниваемый объект уступает оцениваемому, то вводится положительная поправка. Поправки делаются исходя из знаний о том, как эти различия могут быть оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо характеристика объекта стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание, а столько, сколько она добавляет к общей стоимости имущества. [23]
Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов ( или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин. [24]
Поправка на наличие дополнительного элемента, например гаража, является абсолютной денежной и рассчитывается с помощью метода парных продаж. Она равна разности цен объектов парной продажи. [25]
Включение транспортных расходов в цену объекта называется системой франкирования. Термин фран-ко показывает, до какого пункта на пути продвижения товара от производителя или дилера к покупателю затраты на перевозку учитываются в стоимости поставки. Следует особо отметить, что для проведения экспертизы стоимостные показатели аналогов необходимо привести к одинаковым начальным условиям. [26]
Для определения цены объекта недвижимости участники сделки обычно прибегают к помощи фирм-оценщиков, которые не определяют и не раскрывают последующих затрат. На основе данных лишь о цене объекта, который характеризует единовременные затраты, нельзя принять решение о покупке недвижимости. Только после определения всей совокупности затрат, чем и занимается фирма МосКон, можно правильно принять решение, которое не приведет к убыткам. [27]
Как уже упоминалось, то, какая часть цены объекта будет покрыта кредитом, окажет влияние на доходность инвестиций в недвижимость. Но метод прямой капитализации дохода [ V ( NOI / R) ] не учитывает различных вариантов возможной структуры финансирования сделки. [28]
Разработка плана необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта. [29]
Инвестор Чарлз Кук рассматривает два варианта финансирования покупки некоего объекта недвижимости ценою в 50 тыс. долл. Первый вариант предполагает оплату наличными, а второй - кредит на 80 % цены объекта. [30]