Cтраница 3
В теории оценки разработано также много других методов определения коэффициента капитализации, основанных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа. [31]
Здесь приведены только некоторые, наиболее распространенные показатели из группы коэффициенты капитализации, используемые в анализе финансовой устойчивости коммерческой организации. Большинство из них связано между собой очевидными арифметическими соотношениями, поскольку с разных сторон характеризуют одно и то же явление - структуру источников финансирования. Важно подчеркнуть, что не существует единых критериев для значений этих показателей. Они зависят от многих факторов: отраслевой принадлежности коммерческой организации, принципов кредитования, сложившейся структуры источников средств, оборачиваемости оборотных средств, репутации организации и др. Поэтому приемлемость значений этих коэффициентов, оценка их динамики и направлений изменения могут быть установлены только в результате пространственно-временных сопоставлений по группам родственных коммерческих организаций. Можно сформулировать лишь одно правило, которое работает для коммерческих организаций любых типов: владельцы коммерческой организации ( акционеры, инвесторы и другие лица, сделавшие взнос в уставный фонд) предпочитают разумный рост в динамике доли заемных средств; напротив, кредиторы ( поставщики сырья и материалов, банки, предоставляющие краткосрочные ссуды, и другие контрагенты) отдают предпочтение коммерческим организациям с высокой долей собственного капитала, с большей финансовой автономностью. [32]
Мы привели только некоторые, наиболее распространенные показатели из группы коэффициенты капитализации, используемые в анализе финансовой устойчивости коммерческой организации. Большинство из них связано между собой очевидными арифметическими соотношениями, поскольку с разных сторон характеризуют одно и то же явление - структуру источников финансирования. Важно подчеркнуть, что не существует единых критериев для значений этих показателей. Они зависят от многих факторов: отраслевой принадлежности коммерческой организации, принципов кредитования, сложившейся структуры источников средств, оборачиваемости оборотных средств, репутации коммерческой организации и др. Поэтому приемлемость значений этих коэффициентов, оценка их динамики и направлений изменения могут быть установлены только в результате пространственно-временных сопоставлений по группам родственных коммерческих организаций. Можно сформулировать лишь одно правило, которое работает для коммерческих организаций любых типов: владельцы коммерческой организации ( акционеры, инвесторы и другие лица, сделавшие взнос в уставный фонд) предпочитают разумный рост в динамике доли заемных средств; напротив, кредиторы ( поставщики сырья и материалов, банки, предоставляющие краткосрочные ссуды, и другие контрагенты) отдают предпочтение коммерческим организациям с высокой долей собственного капитала, с большей финансовой автономностью. [33]
Для правильного понимания сущности производимых расчетов следует остановиться на разнице понятий коэффициент капитализации и ставка дисконтирования. Во-первых, первое понятие относится к нормам дохода, а второе - к нормам отдачи. Во-вторых, коэффициент капитализации отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и стоимостью недвижимости и не разделяет дохода на капитал и возврата капитала, а ставка дисконтирования - это лишь норма сложного процента для расчета настоящей стоимости будущих доходов. [34]
В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода ( общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как уже выше отмечалось, фактор фонда возмещения, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. [35]
Наряду с отраслями, характеризующимися высокой капитализацией, есть и такие, где коэффициент капитализации низкий. Разница в уровне капитализации автомобильной промышленности и программного обеспечения, например, является 10-кратной. [36]
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций иди техникой инвестиционной группы. [37]
В рамках данной работы мы рассмотрим лишь основные предпосылки и подходы к расчету коэффициента капитализации при наличии заемного капитала. [38]
Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. [39]
Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации. [40]
Большие или индивидуальные офисные строения следует оценивать методом капитализации на основе чистого дохода и коэффициента капитализации. [41]
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе. [42]
В общем случае методология определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения схожа с аналогичным методом определения коэффициента капитализации. [43]
Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы относимая к земле арендная плата капитализируется коэффициентом капитализации для земли, определенным из рыночных данных. [44]
В методе инвестиционной группы ( метод связанных инвестиций) коэффициент капитализации подразделяется на две составляющие: коэффициент капитализации заемного капитала и коэффициент капитализации собственного капитала. [45]