Продажа - дом
Cтраница 3
В некоторых отраслях время от времени или регулярно повышается риск невозврата кредитов. В таких отраслях резервы на покрытие безнадежных долгов требуют особенного внимания аналитика. Например, в казино и игорных домах уровень невозврата кредитов очень разнится год от года. При продаже передвижных домов начальный взнос обычно невелик, и есть немалый риск, что покупатели просто уедут от своих долгов. Ссудосберегательным ассоциациям, столкнувшимся с массовым изъятием вкладов, приходится продавать значительную часть своих закладных, чтобы расплатиться с вкладчиками. Если их закладные сомнительного качества, обычные резервы на покрытие убытков могут оказаться недостаточными. [31]
Показатель отражает спрос в секторе недвижимости, отстает от ставок по ипотечным кредитам, является достаточно неустойчивым, пересматривается от месяца к месяцу. S - данные о продажах новых домов. Показатель отражает предложение в секторе недвижимости. Аналитики больше внимания уделяют отчету о продажах существующих домов. [32]
Этот показатель обычно отстает от изменений ставки по ипотечным кредитам. Согласно теории и практике, спрос на недвижимость усиливается в начале бизнес-цикла вследствие накопленного спроса в период экономического спада. Этот индикатор достаточно неустойчив и в связи с этим пересматривается от месяца к месяцу. Аналитики предпочитают больше внимания уделять докладу о продажах существующих домов, который, кроме того, публикуется раньше. На долю новых жилых зданий приходится 16 % от объема всех проданных жилых строений. Остальные 84 % составляют продажи жилья на вторичном рынке недвижимости. [33]
Аукционы всегда были важным способом продажи уникальных и необычных предметов, в том числе личных вещей, недвижимости и предметов искусства. Аукционы являются эффективным методом ценообразования, даже если доступны продажа в режиме личного общения и ведение переговоров между сторонами при обсуждении условий продажи. Например, Мельбурн ( Австралия) стал пионером в маркетинге рынка недвижимости, разрешив как традиционные продажи домов на основе переговоров между сторонами сделки, так и их аукционную продажу. Такая комбинация позволяет заинтересованным лицам непосредственно сравнивать оба варианта. [34]
На фоне продолжительного спада, наблюдавшегося в Британии с конца 1980 - х - начала 1990 - х годов, резко упала цена и на жилье. Число домовладельцев в Британии намного превосходит другие страны, и большинство людей скорее предпочитает быть должником строительных организаций и жить в своем доме, нежели арендовать жилье. Продажа муниципальных домов ударила отчасти по тем, кто должен был более всего выиграть. [35]
В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением для получения исполнительного листа. К исковому заявлению прилагаются указанные выше документы. По ссудам, выданным на строительство домов, взыскание обращается на дом, построенный с привлечением банковского кредита. При этом учреждения банков или хозяйства имеют право получить возмещение ссуд из стоимости дома преимущественно перед другими кредиторами. Если сумма, вырученная от продажи дома, недостаточна для покрытия иска, учреждения банков или хозяйства вправе получить недостающую сумму из прочего имущества заемщика, на которое по действующему законодательству может быть обращено взыскание. За пропуск сроков для предъявления иска или исполнительных документов на взыскание долга по ссуде виновные в этом работники учреждений банков несут материальную ответственность перед банком за причиненный ущерб. Полученные учреждением банка или хозяйством исполнительные документы немедленно передаются судебному исполнителю для обращения взыскания долга по ссуде на заработную плату или иной заработок, пенсию, стипендию, а в некоторых случаях - на имущество заемщика. [36]
Осуществление корпорацией займа под обеспечение аналогично тому, как физическое лицо берет заем под залог недвижимости для покупки дома. Дом в этом случае вы ступает в качестве обеспечения для займа. Если владелец дома оказывается неспособным выплатить долг, кредитор получает причитающуюся ему сумму из дохода, полученного в результате продажи дома. Если при этом остается какая-либо денежная сумм она возвращается домовладельцу. Однако в случае, если доход от продажи дома оказывается недостаточным для выплаты остатка по займу под залог недвижимости, кредитор может пытаться получить недостающую сумму из других активов домовладельца. [37]
Все стало реальностью, когда из-за ремонта моста на хайвее 1 - 95 Гун пришлось добираться до работы столько же времени, сколько ее мужу. Они продали свой дом и переехали в штат Орегон. Там они нашли дом просторнее и даже дешевле, так что после продажи дома в Гринвиче у них осталось еще 250 000 долларов. [38]
 |
Прогноз чистой выручки от продажи дома Академик армз за вычетом налогов в 1994 г. ( в долл. [39] |
Джек старается оценить свою будущую чистую выручку с достаточно консервативной точки зрения. Он считает, что в силу рыночных условий цена, по которой он купит дом, - 245 000 долл. Следовательно, цена продажи через пять лет, по его оценке, будет равна 312 620 долл. Так получается, если умножить 245 000 долл. Сделав необходимые вычеты из предполагаемой цены, Джек определяет, что его чистая выручка от продажи дома составит 89 514 долл. [40]
 |
Переделанный отчет о прибылях и убытках по многоквартирному дому Академик армз за 1990 г. ( в долл. [41] |
Он вводит более высокую арендную плату, повышает показатели затрат и понижает величину чистой операционной прибыли. Джек считает, что из-за того, что нынешняя владелица плохо управляла домом и откладывала на будущее текущий ремонт, она в настоящее время не может брать такую высокую арендную плату, какую позволяет рынок. Во-первых, следует вычесть управленческие расходы. Джек полагает, что необходимо отделить то, что по праву считается вознаграждением за труд, от прибыли на свой капитал. К тому же при продаже дома налог на собственность будет пересчитан в сторону повышения. Прочие затраты, кроме затрат на информацию и рекламу, уже скорректированы с учетом инфляции и большого ремонта. [42]
Есть даже лучший контраргумент утверждению, что более низкий налог на прирост капитала принесет пользу только богатым. Из 112 миллионов налогоплательщиков 74 миллиона имеют собственные дома. Правда, можно избежать уплаты налогов на продажу дома, купив другой дом большей стоимости, но рано или поздно расплачиваться придется. Есть, однако, одноразовое исключение в 125.000 долл. Следует также указать, что, согласно текущим правилам, не разрешается вычитать из налогов капитальный убыток, понесенный при продаже основного дома, - это само по себе большая тема для обсуждения. [43]
ЖКХ проводится приемка жилья от ведомств. В результате жилфонд местных советов увеличивается. Жилфонд в сельской местности пополняется в основном за счет расширения индивидуального строительства. Активность рынка жилья непосредственно связана с долей индивидуальной застройки в городах. Предложения о продаже частных домов в большинстве случаев находят спрос. Невысокий уровень благоустройства частных домов зачастую компенсируется их выгодным местоположением. [44]
Затем аукционеры поочередно объявляют, называют повышающуюся цену, по которой они готовы купить товар. Торг продолжается до тех пор, пока не будет названа наивысшая цена. При голландском аукционе торг начинается с очень высокой цены и ведется с ее понижением, пока не найдется покупатель, согласный купить по объявленной цене. Добровольный аукцион проводится по инициативе владельца товара. Аукцион двойной - форма проведения торга, в котором конкурируют и продавцы, и покупатели, а цена устанавливается на уровне равновесия спроса и предложения, когда число продавцов по этой цене равно числу покупателей. Аукцион закрытый, втемную, - на котором все покупатели предлагают цены одновременно, обычно в виде письменных заявок, и товар продается тому, чья цена окажется выше, или покупается у того, кто запросил за свой товар самую низкую цену. Такой аукцион применяется при продаже домов, оружия и др. Аукцион вексельный - распродажа краткосрочных казначейских векселей, осуществляемая по графику, например, Казначейством США. Распродажа осуществляется на основе заявок, которые подают желающие приобрести казначейские векселя. Аукцион чековый - способ приватизации в России в 1993 - 1995 гг., к которому допускались юридические и физические лица, внесшие примерно 10 % от начальной цены объекта. [45]
Страницы: 1 2 3 4