Ставка - капитализация
Cтраница 2
Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. [16]
Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации. [17]
Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал. [18]
При капитализации доходов выявляются источники и размеры чистого дохода, приносимого ОИС; определяется ставка капитализации чистого дохода; рассчитывается стоимость ОИС как частное от деления чистого дохода на ставку капитализации. Этот метод может использоваться также при расчете роялти и при оценке вклада торговой марки. [19]
Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированное ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность. [20]
На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. [21]
В данной ситуации имеются следующие составляющие: валовая выручка, эксплуатационные расходы, чистый операционный доход и ставки капитализации. [22]
Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. [23]
При капитализации доходов выявляются источники и размеры чистого дохода, приносимого ОИС; определяется ставка капитализации чистого дохода; рассчитывается стоимость ОИС как частное от деления чистого дохода на ставку капитализации. Этот метод может использоваться также при расчете роялти и при оценке вклада торговой марки. [24]
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год ( или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов ( рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков. [25]
 |
Доходность основных видов ценных бумаг, 1926 - 1985 гг. [26] |
Внутренняя стоимость зависит от ожидаемого уровня прибыли, ее стабильности, скорости роста и доли дивидендов в прибыли. Но ставка капитализации прибыли ( через мультипликатор) или дивидендов ( через ставку дисконтирования) зависит не только от этих факторов. [27]
Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект. [28]
В восточноевропейских городах, таких, как Москва, риски, связанные с инвестициями, значительно выше, чем в городах экономически благополучных стран Европы. На рынке Москвы ставка капитализации по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду под офисные помещения, составляет 1 9 - 23 %, и это отношение имеет тенденцию к увеличению. [29]
 |
Доходность основных видов ценных бумаг, 1926 - 1985 гг. [30] |
Страницы: 1 2 3 4