Cтраница 3
На рынке капиталов доход определяется изменяющимся соотношением риска и доходности. Поэтому при выборе ставки капитализации для получения ожидаемой ставки доходности обыкновенных акций следует к ожидаемой ставке процента прибавить дифференциал риска. [31]
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. [32]
Наибольшую сложность при реализации методик доходного подхода представляет прогнозирование будущих доходов. Кроме того, довольно сложно определить ставки капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за ограниченности рыночных данных. Эти методики используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия и ставки доходности соответствующих инвестиций. Преимущество данных методик состоит в учете будущих условий деятельности предприятия: условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, прочих рыночных условий. [33]
Свидетельствует ли высокое отношение цена-прибыль о низкой ставке рыночной капитализации. Между отношением цена-прибыль ( Р / Е) акции и ставкой капитализации ( г) не существует надежной связи. Отношение EPS к Р равно г, если только PVGO 0 и если только показатель EPS в финансовой отчетности отражает средние будущие прибыли, которые фирма могла бы получить в условиях дтсутствия роста. [34]
Свидетельствует ли высокое отношение цена-прибыль о низкой ставке рыночной капитализации. Между отношением цена-прибыль ( Р / Е) акции и ставкой капитализации ( г) не существует надежной связи. Отношение EPS к Рравно г, если только PVGO О и если только показатель EPS в финансовой отчетности отражает средние будущие прибыли, которые фирма могла бы получить в условиях отсутствия роста. [35]
Свидетельствует ли высокое отношение цена-прибыль о низкой ставке рыночной капитализации. Между отношением цена-прибыль ( Р / Е) акции и ставкой капитализации ( г) не существует надежной связи. Отношение EPS к Р равно г, если только PVGO 0 и если только показатель EPS в финансовой отчетности отражает средние будущие прибыли, которые фирма могла бы получить в условиях отсутствия роста. [36]
Капитализацию следует прекращать, когда практически все виды деятельности по подготовке квалифицируемого актива к предполагаемой продаже или использованию завершены. МСФО 23 требует раскрывать информацию об учетной политике в отношении затрат по займам, размера затрат по займам и ставке капитализации, использованной для расчета капитализированных затрат по займам. [37]
Шестую группу представляют капитализированные или рентные оценки, определяющие ценность объектов размером дохода или ренты от их эксплуатации. Методика расчетов может быть самой разнообразной: капитализироваться могут все виды дохода, как валового, так и чистого, ставкой капитализации может служить норма прибыли, ссудный процент и / или другие величины. [38]
Важной частью настоящего анализа является расчет цены перехода прав собственности на объект в конце рассматриваемого периода. Для такой оценки необходимо валовую выручку от поступлений шестого года ( например, количество прогнозируемых лет - 5) разделить на ставку возвратной капитализации, принятую на уровне 15 %, и вычесть 3 % комиссионного вознаграждения риэлтерской фирме, обеспечивающей продажу объекта. [39]
Ясно, что действительный доллар дохода от акций роста стбит не больше, чем такой же доллар дохода от другого типа акций. А это значит, что если бы была возможна точная оценка суммы доходов ( включая дивиденды) от акций роста и от обыкновенных акций за весь срок жизни каждой корпорации, мы должны были бы использовать одну и ту же ставку капитализации или дисконтирования. Использование одинаковой ставки дисконтирования прибыли порождает разные значения мультипликатора прибыли для разных компаний, определяемые темпом роста отдельных компаний. [40]
Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Это наиболее простой метод, достаточно точно отражающий состояние рынка аналогичных объектов. Метод кумулятивного построения делит ставку капитализации на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются Процентная ставка и ставка возмещения ( возврата) капитала. [41]
Само собой понятно, что преимущества финансового рычага сильно зависят от условий заимствования, в том числе от ставки процента. Если условия займов ( и / или привилегированных акций) достаточно консервативны, а прибыли стабильны, аналитику следует только чуть-чуть увеличить уровень мультипликатора прибыли или дивидендов. В других случаях можно просто игнорировать старшие ценные бумаги при выборе ставки капитализации. Рекомендации для финансовой политики корпораций рассматриваются ниже в этой главе - обычно акционерам выгоднее, если у компании есть умеренный долг, чем отсутствие оного. [42]
Инвестор стремится получить 15 % - ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70 % стоимости объекта недвижимости, под 10 % годовых. В течение 5 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл. [43]
Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Это наиболее простой метод, достаточно точно отражающий состояние рынка аналогичных объектов. Метод кумулятивного построения делит ставку капитализации на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются Процентная ставка и ставка возмещения ( возврата) капитала. [44]
Наибольшую сложность при реализации методик доходного подхода представляет прогнозирование будущих доходов. В случае капитализации дохода прогнозируют уровень дохода за первый прогнозный год; при этом предполагается, что доход будет таким же и в последующие годы. В случае дисконтирования денежных потоков прогнозировать необходимо уровень доходов за каждый будущий год существования предприятия. Кроме того, довольно сложно определить ставки капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за ограниченности рыночных данных. [45]