Cтраница 2
В теории оценки разработаны и другие методы определения стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода с применением метода капитализации по норме отдачи. Прежде всего, они касаются случаев привлечения ипотечных кредитов при покупке недвижимости. Так как в российской практике такие случаи практически не встречаются, то в настоящей работе эти методы подробно не рассматриваются. [16]
ЭСТИМАТИВНАЯ СТОИМОСТЬ ( англ, estimated value) - приблизительная, планируемая стоимость объекта недвижимости согласно оценке эксперта. [17]
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков. [18]
Третий метод - доходный базируется на предпосылке о том, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. При использовании этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей ( из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости. [19]
С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли. [20]
Затратный подход - это один из трех классических подходов, позволяющий достоверно определять стоимость объекта недвижимости. Однако очень часто этому подходу отдается приоритет по сравнению с двумя другими. [21]
Профессиональные, оценщики недвижимости в таких случаях всегда указывают, что цена, определенная ими как стоимость объекта недвижимости, верна только на дату проведения оценки. Поэтому возникает логичный вопрос о способности инвестора или аналитика предвидеть изменения, которые произойдут в будущем. Мнения по этому поводу делятся примерно поровну. Одна группа специалистов утверждает, что существует возможность достаточно точно прогнозировать будущее развитие событий. Аналитики с Wall Street дают прогнозы доходности акций для компании с точностью до цента, хотя точность самих прогнозов весьма относительна. [22]
ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ - оценка стоимости имущества, строений, основных средств - официальная оценка: определение стоимости объектов недвижимости, проводимое при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета, а также при формировании цены продажи владельцем имущественных ценностей. Основными формами оценки основных средств являются: полная первоначальная ( инвентарная); полная восстановительная ( приведенная); остаточная; рыночная ( оценочная); ликвидационная; балансовая. [23]
Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости. [24]
Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше. [25]
Его значимость носит исключительный характер, прежде всего в ипотечных правоотношениях, поскольку убытки кредитора-залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью заложенного объекта недвижимости и его особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. [26]
Формулировку при пользовании заложенным имуществом нельзя признать удачной, поскольку в соответствии с ней залогодатель становится ответственным и за уменьшение стоимости объекта недвижимости, которое может произойти вследствие изменения ценовой ситуации на рынке. В указанной правовой конструкции, учитывая ее диспозитивный характер, целесообразно применять словосочетание вследствие пользования заложенным имуществом, подчеркивающее причинную связь состояния имущества и его стоимости с воздействиями на них залогодателя. [27]
Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. [28]
С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли. [29]
Очень часто объекты недвижимости рассматриваются потенциальными покупателями с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения капитала с целью получения в будущем соответствующего дохода. Для определения стоимости объекта недвижимости все будущие потоки дохода от этого объекта пересчитываются в настоящую ( текущую) стоимость. [30]